Urbanista Sylvio Barros Sawaya: Construir e Reconstruir a Cidade

Por SYLVIO BARROS SAWAYA; Urbanista e Professor da FEAU – USP, publicada na Revista Viver a Vida em Alpha, da Alphaville Urbanismo S.A. Diz Sylvio:

= “Construir e reconstruir pode ser algo apenas físico e material ou pode ser algo comunitário e social”.

Quando se destrói uma ocupação para substituí-la por outra, leva-se embora além do entulho gerado todo um conjunto de referências das pessoas que lá viveram e deram sentido para aquilo que lá havia e lá foi feito.

O Entulho material pode ser selecionado, dividido, processado e reutilizado. Aproveitam-se as ferragens velhas, os tijolos, as argamassas e os concretos despedaçados, os fios elétricos e o que mais puder ser útil, tanto pelos efeitos diretos – novas construções – quanto pelos seus efeitos indiretos – os impactos controlados no ambiente. O Entulho dos sentidos e das significações se perde; fica condenado a povoar as fantasias e as emoções daqueles que já não o têm mais. Ficam restos: a diretriz de uma rua, o tamanho de uma quadra, a convivência com que sobrou do relevo do terreno. São substituídos por outros sentidos e significados em geral menores, enlatados para consumo fácil e transitório, utilizando-se do afã, da vaidade e do modismo.

“ O entulho pode ser

processado e reutilizado.

Tanto pelos efeitos diretos

- Novas Construções –

Quanto pelos efeitos

Indiretos – 0 controle do

Impacto ambiental”

As cidades vão deixando de ser cidades, passam a ser apenas aglomerados que funciona bem ou mal, vida marcada pelo relógio e pelo ato mecanizado.

A saudade do encontro na Praça, da conversa no Botequim, da volta da escola a pé, vendo as pessoas e as coisas; das brincadeiras de rua, tudo isso vai aos poucos criando um sentimento de que algo de bom se perdeu.

O amor às cidades construídas pela vida, pelo trabalho, pela solidariedade e pelos atritos da existência em comum dos habitantes e de seus lugares é fundamental.

Os sentidos e os significados gerados por esta convivência retomada no espaço, longe de serem estraçalhadas pela inconsciência e ansiedade do imediatismo, devem ser explicitados e transformados pelo conhecimento comunitário e coletivo, através do que se deseja como ambiente e espaço social de vida; delineando futuros, que além de corresponderem às necessidades e anseios produzidos pela vida no seu curso constante, possam conter as riquezas e as permanências geradas em um passado que se deseja num futuro.

Volta atrás?? Medo de transformação?? Nada disso. Apenas sabedoria em se saber o que se é, de onde se vem e o que se deseja ser enquanto indivíduo, mas sobretudo, enquanto grupamento social.=”

Empresário da Construção Civil da cidade de Londrina, no Paraná, está dando exemplo de como se pode reconstruir.

Toda a demolição que vai ser efetuada na cidade passa por uma vistoria geral para verificação de capacidade de aproveitamento dos materiais = entulhos = que são aproveitados em sua totalidade em projetos de mutirões habitacionais. É um exemplo de responsabilidade social, pois não busca nenhum benefício fiscal, e sim de solidariedade humana com os mais necessitados.

Luiz Alberto Fortes

Corretor de Imóveis

www.fortesimoveis.com.br

fortesimoveis@terra.com.br

Avaliação Imobiliária: Como o Proprietário do Imóvel Deve Proceder

 

Para evitar problemas na hora da venda, o Proprietário de Imóvel, deve em primeiro passo, procurar um Corretor de Imóveis, ou Imobiliária, devidamente Credenciado pelo Creci-RS – Conselho Regional de Corretores de Imóveis -, para fazer a avaliação. A recomendação é de que ao optar por este profissional, não deixe de verificar o seu Registro junto ao Creci-RS, e o mais importante é investigar o histórico do Profissional ou Empresa que o mesmo representa.

Vários itens são de suma importância na hora de Avaliação de um Imóvel. Os que mais têm importância são a localização, idade do imóvel, estado de Conservação, Área de Construção, posição solar, entre outros. Em caso de Casa Residencial, o que mais pesa é o seu estado de conservação e localização. Faz parte também a qualidade do material usado na Construção. Apartamentos localizados nos andares mais altos têm uma maior valorização, devido à privilegiada vista, posição solar e por estarem mais imunes ao barulho.

A diferença de valores entre apartamentos do mesmo tipo deve-se em parte quanto à localização do empreendimento; área útil da unidade, o que ele oferece ao futuro morador e a diferenciação de materiais e qualidade de acabamentos que são sendo empregados nos novos empreendimentos por parte de alguns Incorporadores.. Dentre eles destaca-se a tubulação para Gás Central e Água Quente, Sistema de Combate a Incêndio, Luz de Emergência, Tubulação para TV a Cabo, sistema de aquecimento interno, além de que a qualidade dos materiais que estão sendo empregados no acabamento e, portanto de custo mais elevado, valorizando ainda mais os imóveis. Os novos empreendimentos possuem em sua grande maioria, revestimentos externos em Cerâmicas, Pastilhas, Granilhas e Graffiatto; aberturas externas em Alumínio Anodizado com Persianas térmicas-acústico, Pisos em Porcelanatto, Vagas de Garagens com Pisos em Cerâmicas de alto trafego, Instalações de sistemas de segurança com videocâmara e estrutura para portaria vinte quatro horas.

 Outro diferencial é a exigência de medidor individual de consumo de água, onde o morador irá pagar o consumo realmente efetuado, e não mais pela divisão de fração ideal das unidades, assim como o sistema de gás central que exige medidor individual para cada unidade. Ainda mais valorizado pelos novos proprietários destacam-se áreas de lazer com Piscina aquecida, sala de Fitness, Salão de Festa e Hall mobiliados e decorados.

No caso do imóvel usado, na hora da avaliação deve ser levado em consideração também a necessidade no momento do mercado e o perfil dos compradores. Não adianta a avaliação da Paixão do Proprietário e deixar o imóvel parado por um bom tempo.  O objetivo é garantir que o Imóvel seja avaliado pelo preço que o mercado aceite. O Proprietário pode entrar em contato com vários Profissionais, mas o mais importante é que tenha sempre em mente que  nem sempre o valor desejado, corresponde ao valor real de mercado do imóvel.  Ao colocar o imóvel a venda o proprietário deve procurar o Corretor de Imóveis ou Imobiliária de sua confiança. Salienta-se da necessidade do Termo de Exclusividade, para a sua garantia e segurança. (Termo de Exclusividade conforme Resolução 458/95, do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.). Obrigatório pelo novo Código Civil Brasileiro, para maior segurança nas transações imobiliárias, haja vista que, quem anunciar deverá ter Autorização Por Escrito por parte do Proprietário do Imóvel anunciado através de Classificados ou mesmo através de Placas de anúncio de Venda, sob pena de sofrer autuação por parte do Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis ao colocar imóvel para venda sem a devida autorização pelo proprietário.

 

 

Luiz Alberto Fortes

Corretor de Imóveis

 

www.fortesimoveis.com.br

fortesimóveis@terra.com.br

 

Corretor de Imóveis: Profissão Regulamentada pelo Código Civil

 

Os Profissionais Corretores de Imóveis tiveram reconhecido o seu papel, no Novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor no dia 11 de Janeiro de 2003. Mediante a reconhecida responsabilidade nas participações das Intermediações Imobiliárias, em todos os sentidos, que finaliza somente no Registro Imobiliário. Responsabilidade que faz com que o Profissional Corretor de Imóveis se torne indispensável nas Transações Imobiliárias.

Através do no Código Civil Brasileiro, se fez à regularização do Mercado Imobiliário, que por exigir um Contrato de Exclusividade para a Transação Imobiliária, para somente um Corretor de Imóveis, Pessoa Jurídica ou Física, dará as partes envolvidas, maior segurança no planejamento da comercialização. Pelo Novo Código Civil Brasileiro, deverá sempre ser observada a prática de Contrato Redigido de forma clara e objetiva, contendo os pontos mais marcantes da transação a ser feita entre o proprietário do Imóvel e o Corretor, fixando honorários e autorizando o recebimento de valores iniciais, constantes de documentação de comercialização. Atos previstos agora em Lei, que tornam mais claro o negócio assim como o recebimento de honorários e demais valores autorizados, como anúncios e outras despesas contratuais.

A Regulamentação se fez  através dos Artigos, 722 a 729, dispondo sobre a Corretagem de Imóveis:

ART.722. Pelo Contrato de Corretagem, uma pessoa não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer dependência, obriga-se a obter para a Segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.

ART.723. O Corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao Cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda sob pena de responder por perdas e danos, a prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao sue alcance da cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que influir nos resultados da incumbência;

ART 724. A remuneração do Corretor, se não estiver fixada em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais;

ART 725. A remuneração é devida ao Corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no Contrato  de Mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes;

ART 726. Iniciado e Concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao Corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o Corretor Direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade;

ART 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono de o negócio dispensar o Corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor;

ART 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrario.

ART 729. Os preceitos sobre a Corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da Legislação especial.

 

Na prática já vinha o Conselho Federal, através de Normas e resoluções, exigindo por parte dos Corretores de Imóveis a necessidade do Termo de Exclusividade de Venda, para uma maior segurança para as partes envolvidas na negociação.

 

A resolução nº 458/95 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis = CÓDIGO DE ÉTICA = prevê:

“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, Pessoa Física ou Jurídica, que tiver, com Exclusividade Contrato escrito de intermedição imobiliária”.

 

O Novo Código Civil regulamentou em definitivo o Profissional Corretor de Imóveis, como indispensável nas Transações Imobiliária, trazendo mais segurança para todas as partes envolvidas na negociação. É na verdade uma vitória do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis que quarenta anos atrás conseguiu a Regulamentação do Profissional Corretor.

 

Luiz alberto fortes

Corretor de Imóveis

www.fortesimoveis.com.br

fortesimoveis@terra.com.br

Estatuto das Cidades

PRINCIPIOS E DIRETRIZES DA POLITICA URBANA

O Estatuto das Cidades foi comemorado por aqueles que sempre lutaram por cidades mais justas e uma gestão mais democrática do parcelamento do solo Urbano. É um dos mais avançados instrumentos jurídicos que a Legislação Brasileira colocou a disposição da União, Estados e Municípios. A Administração Pública Municipal passou a contar com mecanismos para promover o desenvolvimento urbano e a gestão democrática das cidades. No Estatuto das Cidades estão as bases legais de uma cidade em que os ônus e benefícios da urbanização sejam distribuídos de forma mais equânime, capacitando os municípios a corrigir distorções que, historicamente só promoveram segregação socioespacial, degradação ambiental e violência urbana.

No Estatuto da Cidade, encontram-se os Princípios e as Diretrizes gerais da Política Urbana, como a função social da propriedade e da gestão democrática da cidade.

Os principais pontos do projeto aprovado: Viabilização do usucapião especial de imóvel urbano; Concessão do direito real de uso; a outorga onerosa do direito de construir; a transferência do direito de construir; o solo criado, as operações urbanas consorciadas; o estudo de impacto de vizinhança; o IPTU progressivo sobre a propriedade; desapropriação para fins de reforma urbana, além de outros instrumentos do Plano Diretor.

Com a Previsão de que nos próximos 15 anos, estaremos com 83% (oitenta e tres por cento) da População Brasileira residindo nas Cidades, é necessário à participação de toda a Sociedade na discussão do futuro das Cidades.

Infra-estrutura, políticas de urbanização, habitação, educação, segurança, transportes urbanos e da geração de empregos, e, fundamentalmente as questões sociais e de qualidade de vida, deverão ser prioridades dos Governantes Federais, Estaduais e Municipais. A Sociedade precisa estar organizada para saber cobrar dos Governantes esta responsabilidade, caso contrário em breve teremos o chamado caos urbano.

O Estatuto da Cidade deve ser implantação de fato e de Direito da Gestão Democrática da Cidade, através da sua sociedade organizada nas suas entidades representativas, com ampla participação da elaboração nos Planos Diretores que deverão ser implantados ou reformulados tendo como base o Estatuto.

O Estatuto das Cidades, como ordenação jurídica tem a importância do Código do Consumidor e do Estatuto da Criança e do adolescente.

www.fortesimoveis.com.br

fortesimoveis@terra.com.br

Viver em Condominio Horizontal

Os Brasileiros descobrem um novo endereço

 

 

Está havendo uma formidável migração em curso nas principais  cidades brasileiras. Cerca de um milhão de brasileiros já vivem  neste tipo de empreendimento imobiliário, conhecido como condomínio horizontal. Há dois tipos de Condomínios em expansão.  São conjuntos dentro das cidades longe das avenidas movimentadas e os chamados condomínios fechados  localizados nos arredores das cidades, que ambos somados já  chega a mais de quatro milhões de pessoas, significam que um décimo da população brasileira foi viver em condomínios na busca de uma melhor qualidade de vida.  Só em São Paulo existem mais de trezentos. Nos arredores de Curitiba, são próximos de duzentos, quase o dobro do que havia em 1997. Em Goiânia e Manaus já são mais de dez. Londrina, Maringá e Cascavel também já possuem estes empreendimentos. No Rio Grande do Sul, são destaques em Porto Alegre,Canoas, Caxias, Gramado, Canela  e Litoral. Em Florianópolis destaca-se os Condomínios de Jurerê Internacional, a 22 quilômetros do Centro. A expectativa é de que a população das grandes cidades diminua e a dos condomínios suburbanos dobre nos próximos cinco anos.  Nas últimas duas décadas, a ocupação sem controle das áreas centrais por Edifícios e pelo comércio, afugentou quem quer morar em uma casa e ter um pouco de área verde. Quem quer  mais tranqüilidade e qualidade de vida começa a fugir desta concentração Urbana.

 As  Características principais dos condomínios são os muros ou cercas elétricas  que cercam o Condomínio; Guarda vinte e quatro horas; as casas não têm muros na frente; os vizinhos possuem condições financeiras similares e geralmente o mesmo grau de escolaridade; os terrenos e as casas custam em média 30% menos que um similar dentro dos centros urbanos; as Taxas de condomínios são baixas se comparadas com a cobrada em Edifícios.  Os condomínios nos arredores das cidades possuem quadras esportivas, salão de festas e piscinas e as crianças podem brincar nas ruas internas sem risco de assaltos e atropelamentos. Os Condomínios fechados localizados nos Bairros e longe das avenidas movimentadas também possuem pequenos espaços com área verde e espaços para recreação, sendo a sua grande maioria em Casas tipo sobrados com dois e três dormitórios com espaços de garagem e estacionamentos.

 Nos Condomínios suburbanos uma migração semelhante  ocorreu nos Estados Unidos a partir dos anos 50 e hoje mais da metade da população vive nos subúrbios. Há indícios que estamos indo para o mesmo caminho. No mínimo explorar os arredores urbanos e espaços nobres longe das Avenidas de maior fluxo de transito é uma solução para descongestionar as grandes cidades.

 

Luiz Alberto Fortes

Corretor de Imóveis/ Creci-Rs-11.831

www.fortesimoveis.com.br

fortesimoveis@terra.com.br

 

 

 

CONCEITO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL

 

 

 

 

 

(RESIDENCIAL “INTRA-MUROS”)

 

 

            O conceito de Condomínios Horizontais Fechados (residenciais Intra-muros), ganhou forma em São Paulo, nos anos 50 e nos anos 90 a Alphaville Urbanismo SA, vem aperfeiçoando o modelo e levando as diversas regiões do País. Na Região da Serra do Rio Grande do Sul, mais especificamente nos municípios de Canela, Gramado e Nova Petrópolis, está se caracterizando por este conceito. A região do Vale do Vinhedo está com vários lançamentos.

 

            Autogestão e Normas:

            Oficialmente constituído o Condomínio, antes de inicio das vendas, se promove a manutenção e administração por meio de autogestão, que assegura a participação da Comunidade nas decisões que tangem a ocupação ordenada, o convívio social e o desenvolvimento do empreendimento.     

            É elucidado aos adquirentes de terrenos sobre as Normas Construtivas. Realiza-se encontro entre os futuros moradores, nos quais é esclarecido a vantagens de seguir os padrões estabelecidos. Nestes encontros surgirão lideranças dispostas a participar ativamente da autogestão. São constituídos Conselhos, com diretorias específicas para cuidar de cada uma das áreas do Empreendimento.  

            Passa-se a ser mantido estes conselhos e diretorias com recursos das taxas de manutenção pagas pelos proprietários. Representados pelo Grupo de Conselheiros e Diretorias, os proprietários decidem onde aplicar os recursos.

 

            Lazer e Conveniência:

            As estruturas para Lazer são características marcantes destes empreendimentos. O formato destas áreas de lazer são formadas conforme as peculiaridades locais. Planejados e Construídos conforme as preferências esportivas, apresentam muita qualidade de vida e constitui-se de Sede Social, Piscinas, quadras de esportes e de extensas áreas verdes. Criam-se Clubes com modernos equipamentos para Lazer e prática de Esportes.

            Alguns Condomínios prevêem um setor específico para Edificação Empresarial, para agregar praticidade no dia a dia dos moradores, no geral, contam com Lojas de Conveniências e Serviços.

 

            Normas de Construções:

            Ao adquirir um lote, o comprador recebe junto ao Contrato de compra e venda, completa documentação que detalha os cuidados empregados na Construção de sua futura residência. A documentação inclui o conjunto de Normas pertinentes ao uso e ocupação do solo, que funciona como Lei de zoneamento particular.

            As Normas aplicam-se às Edificações, estabelecendo parâmetros e limites, tais como número de pavimentos, metragem mínima de recuos, limite de impermeabilização do Solo, área mínima e máxima de construção, entre outras que tem por finalidade garantir a ocupação ordenada e a qualidade urbanística ao longo dos anos.

 

            Infra-Estrutura (áreas de uso comum):

            A qualidade Infra-estrutura oferecida pelos Condomínios é o grande diferencial.

            Cada detalhe é estudado de modo a proporcionar uma estrutura urbana que possa se manter ao longo dos anos seja pela durabilidade dos materiais, pela tecnologia empregada e pelo planejamento que prevê necessidades futuras.

            As redes de água e esgoto são instaladas sob os passeios para evitar que sejam abertas as ruas para efetuar ligações ou reparos; as bocas de lobo têm dimensões maiores que as convencionais, permitindo uma maior vazão de águas pluviais e os meio fio é padronizado o que permite manter um Layout contínuo, moldando os lotes.

           

            Segurança:

            A possibilidade de desfrutar de um ambiente seguro e tranqüilo é uma das razões que motiva os futuros adquirentes destes empreendimentos.

            Além de equipamentos como Muros e Portarias de Acesso pode-se implantar sistemas de vigilância.

 

            Preservação Ambiental:

            A preservação de áreas verdes nativas e reflorestamentos de espécies nativas, bem como de nascentes e córregos, são características marcantes destes empreendimentos.

            Quando o empreendimento é constituído onde não existem reservas nativas ou córregos e feito um projeto de manejo para reflorestamento e construído espaços com lagos.

            Programas de conservação e preservação ambiental é assumida pelos moradores em normais contratuais de uso e conservação de solo e áreas verdes.

 

    Luiz Alberto Fortes

   Corretor de Imóveis

   www.fortesimoveis.com.br

  fortesimoveis@terra.com.br