Artigo: O quesito para a compra segura de imóvel inventariado

Ponte Coberta Tres Coroas

Quem busca um imóvel para compra fica ressabiado quando surge uma boa oferta, porém inserida em processo de inventário. Rapidamente, o candidato à compra fantasia os riscos possíveis de tal tipo de negócio, que envolve questão judicial. A preocupação é a de que não haja permissão para a venda do bem a ser partilhado entre a família, provocando perda de tempo e prejuízos financeiros.

A compra e a venda de imóveis em processos de inventário é uma prática bem comum. Há, até mesmo, casos extremos, em que o proprietário falece durante a negociação, e por razões diversas (necessidade financeira premente para os herdeiros, por exemplo), o juiz autoriza a concretização imediata da negociação. Em outra hipótese, os herdeiros, de comum acordo, podem desejar antecipar a divisão do imóvel, enquanto o inventário transcorre, abrangendo outros bens.

A venda, nestes casos, é concedida por um alvará. Desde o pedido à liberação, transcorrem (no Rio Grande do Sul) cerca de dez dias. Pode acontecer, contudo, de o juiz interpretar a ação como especulativa, em que os membros ingressam com o pedido a fim de tirar proveito da permissão prevista em lei, para afastar o sacramento do processo de inventário, que é a partilha. Sendo esta a decisão do juiz, só restará aguardar a conclusão dos autos, que pode levar anos (em qualquer lugar do Brasil).

O alvará de venda é a chave para a tranqüilidade. Sua validade é de 30 dias e, com ele, a compra do imóvel pode ser realizada normalmente, sem quaisquer riscos para as partes. O procedimento correto de prestadores de serviços na área de transações imobiliárias é juntar referido alvará às negativas do imóvel inventariado, objeto do interesse de compra. O alvará de venda é obtido em juízo pelo herdeiro (ou herdeiros) da propriedade. No decorrer da transação, o tabelião o anexará à escritura.

Sem o documento não há negócio, e a suposição é a de que, quando o “arras” (sinal) é dado como princípio de pagamento em garantia do contrato, sua devolução ocorra apenas na conclusão de todo o processo de inventário.

Silvio César Gomes (silvio.gomes@auxiliadorapredial.com.br) é gerente de vendas da Auxiliadora Predial, líder em gestão condominial e negócios imobiliários no mercado gaúcho. Detentora do Prêmio Top Mind (Revista Amanhã) e, por oito edições, do Prêmio Marcas de Quem Decide (Jornal do Comércio, RS).

Artigo: A importância do registro imobiliário

Casa Rural Vespasiano Correa

Para advogado, registro imobiliário é fonte confiável das informações que nortearão todos os aspectos dos negócios imobiliários.

Pedro Cortez*

14/10/08 – O mercado imobiliário brasileiro está em ebulição. Há muito não se via uma atividade imobiliária tão intensa e de desenvolvimento tão crescente. Os lançamentos imobiliários e as novas construções são visíveis de cada janela.

Para atender a esse mercado, as operações imobiliárias requerem uma agilidade e qualificação de seus agentes e colaboradores, não permitindo erros de percurso. Demandam formas cada vez mais sofisticadas e peculiares a cada negócio e ao seu desenvolvimento. Agregam-se na sua realização, não apenas simples aquisições ou alienações de imóveis, esporádicas ou constantes, mas agentes qualificados para o exercício da atividade, associações de empresas entre si ou a investidores, com a adoção da forma societária mais rudimentar, representada pela conta de participação, até a constituição de sociedades (limitadas ou por ações) com atividade direcionada a um único empreendimento.

Nesse contexto, o registro imobiliário impõe-se como alicerce dos empreendimentos imobiliários, elemento estratégico no trabalho multidisciplinar de todos os envolvidos na sua produção, entre outros, empresários, urbanistas, arquitetos, advogados, economistas e corretores. A sua proeminência resulta de ser o registro, a fonte confiável das informações que nortearão todos os aspectos a serem considerados nos negócios imobiliários, não apenas para a análise de sua viabilidade e segurança, mas também para efetivá-los como idealizados e delinear a sua operacionalização.

A relevância econômica do registro imobiliário recebe novos contornos, pois os assentamentos ali existentes, regulares ou imperfeitos, serão elementos fundamentais para a valoração extrínseca do imóvel, que, nesse contexto, deixa de ser o fim em si mesmo, para tornar-se um meio de alavancar créditos e encadear operações financeiras estruturadas, imprescindíveis para a sustentação da atividade imobiliária.

A regularidade do imóvel no registro imobiliário é condição precedente a qualquer atividade que o tenha por objeto, desde aquelas de natureza estritamente imobiliária, como incorporações, operações built to suit, condomínios residenciais, empresariais, industriais, logísticos, até aquelas operações que tenham o imóvel como meio, como os negócios de sale lease back, operações de cunho societário ou a transformação de créditos imobiliários, pesados por sua natureza, em títulos de crédito, ágeis e leves, de circulação ilimitada e direta.

Daí a importância do registro imobiliário. Pelo seu acesso, se viabiliza a efetivação e o funcionamento das operações imobiliárias, se permite a avaliação dos riscos e a sua mitigação e propicia o crédito pela constituição das garantias reais. O registro imobiliário é fundamental, senão para a perpetuação, mas, com certeza, para a longevidade de números positivos e crescentes do mercado imobiliário brasileiro atual.

*Pedro Cortez é especialista em Direito Imobiliário e sócio do Koury Lopes Advogado (KLA).