Mudança no código civil aumenta responsabilidade dos corretores de imóveis

Corretor que não levantar e repassar todas as informações da transação estará sujeito a responder por danos causados.

A nova redação do artigo 723 do Código Civil (Lei 12.236/10) aumenta a responsabilidade do corretor nas negociações imobiliárias. Desde o dia 19 de maio de 2010, a redação do artigo passou a ser a seguinte:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Como era antes, no Código Civil de 2002:

“O corretor é obrigado a executar a mediação a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Segundo José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), a redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem questionadas, sem responder por danos. “Agora, a nova redação do artigo 723 diz claramente que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados”.

Avaliação Imobiliária: Como o Proprietário do Imóvel Deve Proceder

 

Para evitar problemas na hora da venda, o Proprietário de Imóvel, deve em primeiro passo, procurar um Corretor de Imóveis, ou Imobiliária, devidamente Credenciado pelo Creci-RS – Conselho Regional de Corretores de Imóveis -, para fazer a avaliação. A recomendação é de que ao optar por este profissional, não deixe de verificar o seu Registro junto ao Creci-RS, e o mais importante é investigar o histórico do Profissional ou Empresa que o mesmo representa.

Vários itens são de suma importância na hora de Avaliação de um Imóvel. Os que mais têm importância são a localização, idade do imóvel, estado de Conservação, Área de Construção, posição solar, entre outros. Em caso de Casa Residencial, o que mais pesa é o seu estado de conservação e localização. Faz parte também a qualidade do material usado na Construção. Apartamentos localizados nos andares mais altos têm uma maior valorização, devido à privilegiada vista, posição solar e por estarem mais imunes ao barulho.

A diferença de valores entre apartamentos do mesmo tipo deve-se em parte quanto à localização do empreendimento; área útil da unidade, o que ele oferece ao futuro morador e a diferenciação de materiais e qualidade de acabamentos que são sendo empregados nos novos empreendimentos por parte de alguns Incorporadores.. Dentre eles destaca-se a tubulação para Gás Central e Água Quente, Sistema de Combate a Incêndio, Luz de Emergência, Tubulação para TV a Cabo, sistema de aquecimento interno, além de que a qualidade dos materiais que estão sendo empregados no acabamento e, portanto de custo mais elevado, valorizando ainda mais os imóveis. Os novos empreendimentos possuem em sua grande maioria, revestimentos externos em Cerâmicas, Pastilhas, Granilhas e Graffiatto; aberturas externas em Alumínio Anodizado com Persianas térmicas-acústico, Pisos em Porcelanatto, Vagas de Garagens com Pisos em Cerâmicas de alto trafego, Instalações de sistemas de segurança com videocâmara e estrutura para portaria vinte quatro horas.

 Outro diferencial é a exigência de medidor individual de consumo de água, onde o morador irá pagar o consumo realmente efetuado, e não mais pela divisão de fração ideal das unidades, assim como o sistema de gás central que exige medidor individual para cada unidade. Ainda mais valorizado pelos novos proprietários destacam-se áreas de lazer com Piscina aquecida, sala de Fitness, Salão de Festa e Hall mobiliados e decorados.

No caso do imóvel usado, na hora da avaliação deve ser levado em consideração também a necessidade no momento do mercado e o perfil dos compradores. Não adianta a avaliação da Paixão do Proprietário e deixar o imóvel parado por um bom tempo.  O objetivo é garantir que o Imóvel seja avaliado pelo preço que o mercado aceite. O Proprietário pode entrar em contato com vários Profissionais, mas o mais importante é que tenha sempre em mente que  nem sempre o valor desejado, corresponde ao valor real de mercado do imóvel.  Ao colocar o imóvel a venda o proprietário deve procurar o Corretor de Imóveis ou Imobiliária de sua confiança. Salienta-se da necessidade do Termo de Exclusividade, para a sua garantia e segurança. (Termo de Exclusividade conforme Resolução 458/95, do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.). Obrigatório pelo novo Código Civil Brasileiro, para maior segurança nas transações imobiliárias, haja vista que, quem anunciar deverá ter Autorização Por Escrito por parte do Proprietário do Imóvel anunciado através de Classificados ou mesmo através de Placas de anúncio de Venda, sob pena de sofrer autuação por parte do Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis ao colocar imóvel para venda sem a devida autorização pelo proprietário.

 

 

Luiz Alberto Fortes

Corretor de Imóveis

 

www.fortesimoveis.com.br

fortesimóveis@terra.com.br

 

Corretor de Imóveis: Profissão Regulamentada pelo Código Civil

 

Os Profissionais Corretores de Imóveis tiveram reconhecido o seu papel, no Novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor no dia 11 de Janeiro de 2003. Mediante a reconhecida responsabilidade nas participações das Intermediações Imobiliárias, em todos os sentidos, que finaliza somente no Registro Imobiliário. Responsabilidade que faz com que o Profissional Corretor de Imóveis se torne indispensável nas Transações Imobiliárias.

Através do no Código Civil Brasileiro, se fez à regularização do Mercado Imobiliário, que por exigir um Contrato de Exclusividade para a Transação Imobiliária, para somente um Corretor de Imóveis, Pessoa Jurídica ou Física, dará as partes envolvidas, maior segurança no planejamento da comercialização. Pelo Novo Código Civil Brasileiro, deverá sempre ser observada a prática de Contrato Redigido de forma clara e objetiva, contendo os pontos mais marcantes da transação a ser feita entre o proprietário do Imóvel e o Corretor, fixando honorários e autorizando o recebimento de valores iniciais, constantes de documentação de comercialização. Atos previstos agora em Lei, que tornam mais claro o negócio assim como o recebimento de honorários e demais valores autorizados, como anúncios e outras despesas contratuais.

A Regulamentação se fez  através dos Artigos, 722 a 729, dispondo sobre a Corretagem de Imóveis:

ART.722. Pelo Contrato de Corretagem, uma pessoa não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer dependência, obriga-se a obter para a Segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.

ART.723. O Corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao Cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda sob pena de responder por perdas e danos, a prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao sue alcance da cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que influir nos resultados da incumbência;

ART 724. A remuneração do Corretor, se não estiver fixada em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais;

ART 725. A remuneração é devida ao Corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no Contrato  de Mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes;

ART 726. Iniciado e Concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao Corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o Corretor Direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade;

ART 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono de o negócio dispensar o Corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor;

ART 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrario.

ART 729. Os preceitos sobre a Corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da Legislação especial.

 

Na prática já vinha o Conselho Federal, através de Normas e resoluções, exigindo por parte dos Corretores de Imóveis a necessidade do Termo de Exclusividade de Venda, para uma maior segurança para as partes envolvidas na negociação.

 

A resolução nº 458/95 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis = CÓDIGO DE ÉTICA = prevê:

“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, Pessoa Física ou Jurídica, que tiver, com Exclusividade Contrato escrito de intermedição imobiliária”.

 

O Novo Código Civil regulamentou em definitivo o Profissional Corretor de Imóveis, como indispensável nas Transações Imobiliária, trazendo mais segurança para todas as partes envolvidas na negociação. É na verdade uma vitória do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis que quarenta anos atrás conseguiu a Regulamentação do Profissional Corretor.

 

Luiz alberto fortes

Corretor de Imóveis

www.fortesimoveis.com.br

fortesimoveis@terra.com.br